Регионы обгоняют Ригу по ипотечному кредитованию

За последние годы на карте жилищного кредитования Латвии произошел существенный сдвиг: ипотечные кредиты все чаще выдаются не в Риге, а за пределами столицы. Данные банка Citadele показывают, что за два года доля ипотечных кредитов, выданных за пределами Риги, выросла с 44% до 54%. Это означает, что регионы впервые превысили половину объема жилищного финансирования, выданного банком, что свидетельствует о явном смещении спроса за пределы столицы.

Эту тенденцию нельзя объяснить только активностью в Рижском регионе. Хотя ближайшие к Риге края и Юрмала по-прежнему играют важную роль на рынке жилья, их доля в данных Citadele снизилась - с 31% в 2024 году до 27% в 2025 году. Это свидетельствует о том, что большая часть финансирования направляется в более отдаленные регионы Латвии, где покупатели ищут как более доступные цены, так и возможности для получения более просторного жилья.

Активизацию регионального кредитования дополняют и государственные инструменты поддержки. В конце 2025 года ALTUM запустил новую программу приобретения жилья в регионах, которая предусматривает кредиты только за пределами Риги и Рижского региона, с максимальной суммой кредита до 74 000 евро и сроком до 30 лет. Цель программы - решить проблему недостаточной доступности ипотечного кредитования в регионах и способствовать возможностям жителей приобретать жилье за пределами экономической зоны столицы.

Таким образом, география ипотечного кредитования в Латвии расширяется. Рига больше не является единственным рыночным центром, вокруг которого концентрируется большая часть жилищного финансирования. Спрос постепенно распределяется по региональным городам и краям, где выбор жилья определяется не только ценой, но и качеством жизни, типом недвижимости, возможностями мобильности и местной экономической активностью.

В регионах покупатели чаще выбирают частные дома

Спрос на жилье за пределами Риги отличается от столичного рынка, так как в регионах выбор покупателей в значительной степени определяется доступным жилым фондом, ценами на недвижимость и возможностью приобрести более просторное жилье за аналогичный бюджет. В Риге в ипотечном кредитовании доминируют квартиры - данные Citadele показывают, что за последний год 97% финансирования в столице было выдано на покупку квартир, а на частные дома - только 3%. За пределами Риги картина более сбалансированная: 62% профинансированного жилья составляют квартиры, а 38% - частные дома.

Это различие особенно заметно в крупнейших региональных городах, где предложение квартир не так явно доминирует, как в Риге. В Лиепае, Валмиере, Мадоне и Резекне спрос на квартиры и частные дома гораздо ближе к балансу, а в отдельных местах сегмент частных домов становится определяющим. Пример Царникавы показывает, что в местах, где в последние годы активнее развивалось строительство частных домов, покупатели чаще выбирают именно этот тип недвижимости.

Спрос на частные дома в регионах также стимулируется соотношением цены и бюджета. Обзоры рынка недвижимости указывают на то, что для части покупателей за пределами Риги старые частные дома являются наиболее реальной возможностью уложиться в бюджет, предусмотренный на покупку жилья. В то же время на рынке наблюдается интерес к готовым домам, а не к строительству с нуля, поскольку строительные расходы и длительность процесса увеличивают неопределенность для покупателей.

В результате на региональном рынке жилья частные дома занимают более существенную роль, чем в Риге. Покупатели за пределами столицы чаще сравнивают не только цену за квадратный метр, но и площадь земли, техническое состояние здания, расходы на содержание и расстояние до места работы или регионального центра. Это делает региональное кредитование более разнообразным - в одной части рынка востребованы квартиры в центрах городов, в другой предпочтение отдается частным домам с большим жилым пространством и более спокойной средой.

Цены на недвижимость в регионах становятся главным фактором выбора

Активность покупателей жилья за пределами Риги в значительной степени определяется разницей в ценах между столицей, Рижским регионом и более отдаленными регионами Латвии. В регионах по-прежнему доступны объекты по суммам, которые в Риге и ее окрестностях стали труднодостижимыми, особенно для покупателей со средним доходом или семей, которым требуется большая жилая площадь. Данные компании по недвижимости Latio показывают, что в регионах значительную долю рынка по-прежнему составляют сделки до 20 000 евро, причем активность между регионами Латвии неравномерна: в Курземе в 2025 году зафиксировано 3450 сделок на 119 миллионов евро, а в Латгале сумма сделок составила менее 48 миллионов евро, также снизилось и количество сделок.

Разница в ценах особенно выражена в сегменте квартир. В отдельных регионах квартиры по-прежнему доступны по цене несколько сотен евро за квадратный метр, в то время как в экономически более активных региональных городах уровень цен существенно выше. Это хорошо видно на примере Валмиеры, где найти квартиру дешевле 1000 евро за квадратный метр становится все сложнее. Такой ценовой разрыв означает, что «регионы» не являются единым рынком - возможности покупателя существенно различаются в зависимости от экономической активности города, доступности рабочих мест, транспортного сообщения и качества предложения жилья.

В сегменте частных домов разница в ценах между регионами бывает менее резкой, чем на рынке квартир, если сравнивать объекты в схожем техническом состоянии. Покупатели в этом сегменте чаще оценивают не только цену, но и износ здания, энергоэффективность, площадь земельного участка, вид отопления и необходимые вложения после покупки. Это важно и при кредитовании, так как банки оценивают не только цену сделки, но и рыночную стоимость объекта и его ликвидность. Если объекту требуются серьезные ремонтные работы или рыночная оценка ниже цены, запрашиваемой продавцом, покупателю, возможно, придется рассчитывать на более крупный первый взнос или потребность в дополнительном финансировании.

Особая динамика цен наблюдается в приморских территориях. Хотя рост цен в прибрежных регионах в долгосрочной перспективе не всегда существенно отличается от других частей Латвии, предложение в непосредственной близости от моря ограничено, поэтому амплитуда цен очень широка. Объекты с хорошим местоположением, доступом к инфраструктуре и качественным техническим состоянием могут стоить в несколько раз дороже, чем объекты дальше от моря, на территориях садовых товариществ или в местах с более плотной и менее привлекательной застройкой. На таких рынках местоположение становится существенным ценообразующим фактором, но покупателю следует оценить, соответствует ли более высокая цена фактической ценности использования объекта и будущей ликвидности.

Профиль региональных заемщиков существенно не отличается от столичного

В регионах ипотечный кредит для покупки жилья чаще всего используют финансово стабилизировавшиеся домохозяйства, а не только покупатели первого жилья или молодые специалисты в начале карьеры. Данные Citadele о сегменте нового жилья показывают, что наибольшую долю ипотечных заемщиков составляют жители в возрасте от 35 до 45 лет. Эта возрастная группа обычно уже достигла более стабильного уровня доходов, чаще приобретает жилье для семейных нужд и способна взять на себя долгосрочные обязательства со сроком погашения более 20 лет.

Типичный региональный заемщик - это домохозяйство с двумя работающими и как минимум одним иждивенцем. Такой профиль хорошо соответствует логике банковского кредитования, так как при предоставлении жилищного кредита оценивается не только зарплата одного человека, но и платежеспособность всего домохозяйства. Если объект приобретается вместе с супругом, в заявке на кредит необходимо указать данные и второго человека, и супруг в сделке становится созаемщиком. Банк в таком случае оценивает доходы и обязательства обоих заемщиков, в том числе запрашивает документы, подтверждающие доходы за последние шесть месяцев, если доходы поступают в другое кредитное учреждение.

Уровень доходов в регионах тесно следует за ценами на недвижимость. В местах, где объекты дороже, например, в экономически более активных региональных городах или востребованных приморских территориях, доходы заявителей на кредит обычно также выше. Это не означает, что региональные покупатели образуют совершенно иную группу клиентов - скорее различаются цена, площадь и тип приобретаемого объекта. В городах с более высоким уровнем цен покупатели чаще подстраивают размер кредита под свои долгосрочные обязательства, а в более дешевых регионах важнее становятся качество объекта и объем необходимых ремонтных работ.

Важным фактором является и доступность первого взноса. Данные Citadele свидетельствуют, что 40% ипотечных заемщиков внесли первый взнос в размере 20% от стоимости объекта, а 56% - менее 20%. В регионах этот вопрос может быть особенно актуальным, так как если оцененная рыночная стоимость объекта ниже цены сделки или строительных расходов, необходимый первый взнос может вырасти. Поэтому профиль заемщика - это не только возраст или доходы, не менее важны доступность накоплений и способность покрыть разницу между финансированием банка и ценой сделки.

Условия финансирования определяет качество объекта, а не местоположение

Доступность ипотечного кредита в регионах зависит не только от того, как далеко объект находится от Риги. Банки оценивают техническое состояние объекта, рыночную стоимость, ликвидность и соответствие цены сделки оценке. Citadele указывает, что новый дом в Цесисе может получить более благоприятные условия финансирования, чем технически более слабый объект в Риге или Рижском регионе. Это означает, что в регионах качественный, хорошо обслуживаемый и востребованный на рынке объект может быть для банка более приемлемым обеспечением, чем жилье, находящееся в формально лучшем месте, но в плохом состоянии.

Особо важной становится рыночная стоимость объекта. Если независимый оценщик определяет более низкую стоимость, чем цена, запрашиваемая продавцом, банк обычно рассчитывает финансирование исходя из оценки, а не из суммы сделки. В такой ситуации покупателю самому приходится покрывать большую разницу, что практически означает более крупный первый взнос. В стандартных условиях ипотечного кредита Citadele указано, что финансирование может достигать до 75% от рыночной стоимости жилого объекта, в свою очередь срок кредита может составлять до 30 лет.

В более отдаленных регионах этот вопрос становится еще более значимым, так как на ликвидность объекта влияет не только состояние здания, но и окружающий рынок - сколько подобных объектов продается, насколько активен местный спрос и как быстро объект теоретически можно было бы реализовать в случае повторной продажи. Citadele в качестве примера приводит объекты на расстоянии более 30 километров от населенных пунктов, где особое значение имеет то, соответствует ли рыночная стоимость цене сделки. Если это соответствие не является убедительным, покупателю, возможно, придется привлечь большие собственные средства или пересмотреть выбранный объект.

Доступность регионального кредитования дополняет и программа жилищных кредитов ALTUM в регионах, которая предусматривает финансирование для покупки жилья за пределами Риги и Рижского региона. Условия программы предусматривают кредит до 74 000 евро, первый взнос от 5% и срок до 30 лет, тем самым для части покупателей снижая порог первоначальных накоплений. В то же время и в такой модели стоимость объекта и его пригодность в качестве обеспечения сохраняют существенное значение, так как кредит предоставляется для покупки конкретного жилья и оценивается по критериям финансового риска.