Reģioni apsteidz Rīgu hipotekārajā kreditēšanā

Pēdējo gadu laikā Latvijas mājokļu kreditēšanas kartē ir notikusi būtiska nobīde: hipotekārie kredīti arvien biežāk tiek izsniegti nevis Rīgā, bet ārpus galvaspilsētas. Bankas Citadele dati rāda, ka divu gadu laikā ārpus Rīgas pilsētas izsniegto hipotekāro kredītu īpatsvars pieaudzis no 44% līdz 54%. Tas nozīmē, ka reģioni pirmo reizi pārsnieguši pusi no bankas izsniegtā mājokļu finansējuma apjoma, iezīmējot skaidru pieprasījuma pārbīdi ārpus galvaspilsētas.

Šī tendence nav skaidrojama tikai ar aktivitāti Pierīgā. Lai gan Rīgai tuvākie novadi un Jūrmala joprojām saglabā nozīmīgu lomu mājokļu tirgū, to īpatsvars Citadeles datos ir samazinājies – no 31% 2024. gadā līdz 27% 2025. gadā. Tas liecina, ka lielāka finansējuma daļa nonāk tālākos Latvijas reģionos, kur pircēji meklē gan pieejamākas cenas, gan plašākas dzīves telpas iespējas.

Reģionālās kreditēšanas aktivizēšanos papildina arī valsts atbalsta instrumenti. 2025. gada nogalē ALTUM sāka jaunu programmu mājokļu iegādei reģionos, kas paredz aizdevumus tikai ārpus Rīgas un Pierīgas teritorijām, ar maksimālo aizdevuma summu līdz 74 000 eiro un termiņu līdz 30 gadiem. Programmas mērķis ir risināt nepietiekamu hipotekārās kreditēšanas pieejamību reģionos un veicināt iedzīvotāju iespējas iegādāties mājokli ārpus galvaspilsētas ekonomiskās zonas.

Tādējādi hipotekārās kreditēšanas ģeogrāfija Latvijā kļūst plašāka. Rīga vairs nav vienīgais tirgus centrs, ap kuru koncentrējas lielākā daļa mājokļu finansējuma. Pieprasījums pakāpeniski izkliedējas pa reģionālajām pilsētām un novadiem, kur mājokļa izvēli nosaka ne tikai cena, bet arī dzīves kvalitāte, īpašuma tips, mobilitātes iespējas un vietējā ekonomiskā aktivitāte.

Reģionos pircēji biežāk izvēlas privātmājas

Mājokļu pieprasījums ārpus Rīgas atšķiras no galvaspilsētas tirgus, jo reģionos pircēju izvēli lielā mērā nosaka pieejamais dzīvojamais fonds, īpašumu cenas un iespēja par līdzīgu budžetu iegādāties plašāku mājokli. Rīgā mājokļu kreditēšanā dominē dzīvokļi – Citadeles dati rāda, ka pēdējā gada laikā 97% finansējuma galvaspilsētā izsniegti dzīvokļu iegādei, bet privātmājām tikai 3%. Ārpus Rīgas aina ir līdzsvarotāka: 62% finansēto mājokļu ir dzīvokļi, savukārt 38% – privātmājas.

Šī atšķirība īpaši redzama lielākajās reģionālajās pilsētās, kur dzīvokļu piedāvājums nav tik izteikti dominējošs kā Rīgā. Liepājā, Valmierā, Madonā un Rēzeknē pieprasījums pēc dzīvokļiem un privātmājām ir daudz tuvāks līdzsvaram, bet atsevišķās vietās privātmāju segments kļūst par noteicošo. Carnikavas piemērs rāda, ka vietās, kur pēdējos gados aktīvāk attīstīta privātmāju būvniecība, pircēji biežāk izvēlas tieši šāda veida īpašumus.

Privātmāju pieprasījumu reģionos veicina arī cenu un budžeta attiecība. Nekustamo īpašumu tirgus pārskati norāda, ka daļai pircēju ārpus Rīgas senāk celtas privātmājas ir reālākā iespēja iekļauties mājokļa iegādei paredzētajā budžetā. Vienlaikus tirgū redzama interese par gatavām mājām, nevis būvniecību no nulles, jo būvniecības izmaksas un procesa ilgums pircējiem palielina nenoteiktību.

Līdz ar to reģionu mājokļu tirgū privātmājas ieņem būtiskāku lomu nekā Rīgā. Pircēji ārpus galvaspilsētas biežāk salīdzina ne tikai cenu par kvadrātmetru, bet arī zemes platību, ēkas tehnisko stāvokli, uzturēšanas izmaksas un attālumu līdz darba vietai vai reģionālajam centram. Tas padara reģionālo kreditēšanu daudzveidīgāku – vienā tirgus daļā pieprasīti ir dzīvokļi pilsētu centros, citā priekšroka tiek dota privātmājām ar lielāku dzīves telpu un mierīgāku vidi.

Nekustamo īpašumu cenas reģionos kļūst par galveno izvēles faktoru

Mājokļu pircēju aktivitāti ārpus Rīgas lielā mērā nosaka cenu atšķirības starp galvaspilsētu, Pierīgu un tālākiem Latvijas reģioniem. Reģionos vēl arvien ir pieejami īpašumi par summām, kas Rīgā un tās tuvumā kļuvušas grūti sasniedzamas, īpaši pircējiem ar vidējiem ienākumiem vai ģimenēm, kurām nepieciešama lielāka dzīvojamā platība. Nekustamo īpašumu kompānijas “Latio” dati rāda, ka reģionos nozīmīgu tirgus daļu joprojām veido darījumi līdz 20 000 eiro, turklāt aktivitāte starp Latvijas reģioniem ir nevienmērīga: Kurzemē 2025. gadā fiksēti 3450 darījumi par 119 miljoniem eiro, bet Latgalē darījumu summa bijusi nepilni 48 miljoni eiro un samazinājies arī darījumu skaits.

Cenu atšķirības īpaši izteiktas dzīvokļu segmentā. Atsevišķos reģionos dzīvokļi joprojām pieejami par dažiem simtiem eiro kvadrātmetrā, kamēr ekonomiski aktīvākās reģionālajās pilsētās cenu līmenis ir būtiski augstāks. Tas labi redzams Valmieras piemērā, kur atrast dzīvokli zem 1000 eiro par kvadrātmetru kļūst arvien sarežģītāk. Šāda cenu plaisa nozīmē, ka “reģioni” nav vienots tirgus – pircēja iespējas būtiski atšķiras atkarībā no pilsētas ekonomiskās aktivitātes, darba vietu pieejamības, transporta savienojumiem un mājokļu piedāvājuma kvalitātes.

Privātmāju segmentā cenu atšķirības starp reģioniem mēdz būt mazāk krasas nekā dzīvokļu tirgū, ja salīdzina īpašumus līdzīgā tehniskā stāvoklī. Pircēji šajā segmentā biežāk vērtē ne tikai cenu, bet arī ēkas nolietojumu, energoefektivitāti, zemesgabala platību, apkures veidu un nepieciešamos ieguldījumus pēc iegādes. Tas ir būtiski arī kreditēšanā, jo bankas vērtē ne vien darījuma cenu, bet arī īpašuma tirgus vērtību un tā likviditāti. Ja īpašumam nepieciešami lieli remontdarbi vai tirgus vērtējums ir zemāks par pārdevēja prasīto cenu, pircējam var nākties rēķināties ar lielāku pirmo iemaksu vai papildu finansējuma vajadzību.

Īpaša cenu dinamika vērojama piejūras teritorijās. Lai gan cenu kāpums piekrastes reģionos ilgākā periodā ne vienmēr būtiski atšķiras no citām Latvijas daļām, piedāvājums tiešā jūras tuvumā ir ierobežots, tāpēc cenu amplitūda ir ļoti plaša. Īpašumi ar labu atrašanās vietu, piekļuvi infrastruktūrai un kvalitatīvu tehnisko stāvokli var maksāt vairākas reizes dārgāk nekā īpašumi tālāk no jūras, dārziņu teritorijās vai vietās ar blīvāku un mazāk pievilcīgu apbūvi. Šādos tirgos atrašanās vieta kļūst par būtisku cenas veidotāju, bet pircējam jāvērtē, vai augstāka cena atbilst īpašuma faktiskajai izmantošanas vērtībai un nākotnes likviditātei.

Reģionu kredītņēmēju profils būtiski neatšķiras no galvaspilsētas

Reģionos mājokļa iegādei hipotekāro kredītu visbiežāk izmanto finansiāli nostabilizējušās mājsaimniecības, nevis tikai pirmā mājokļa pircēji vai jaunie speciālisti karjeras sākumā. Citadeles dati par jauno mājokļu segmentu rāda, ka lielāko hipotekāro kredītņēmēju daļu veido iedzīvotāji vecumā no 35 līdz 45 gadiem. Šī vecuma grupa parasti jau ir sasniegusi stabilāku ienākumu līmeni, biežāk iegādājas mājokli ģimenes vajadzībām un spēj uzņemties ilgtermiņa saistības ar atmaksas termiņu vairāk nekā 20 gadu garumā.

Tipiskais reģionu kredītņēmējs ir mājsaimniecība ar diviem strādājošajiem un vismaz vienu apgādājamo. Šāds profils labi atbilst arī banku kreditēšanas loģikai, jo mājokļa aizdevuma piešķiršanā tiek vērtēta ne tikai viena cilvēka alga, bet visas mājsaimniecības maksātspēja. Ja īpašums tiek iegādāts kopā ar dzīvesbiedru, kredīta pieteikumā jānorāda arī otra cilvēka dati, un dzīvesbiedrs darījumā kļūst par līdzaizņēmēju. Banka šādā gadījumā izvērtē abu aizņēmēju ienākumus un saistības, tostarp pieprasa ienākumu apliecinošus dokumentus par pēdējiem sešiem mēnešiem, ja ienākumi tiek saņemti citā kredītiestādē.

Ienākumu līmenis reģionos cieši seko nekustamo īpašumu cenām. Vietās, kur īpašumi ir dārgāki, piemēram, ekonomiski aktīvākās reģionālajās pilsētās vai pieprasītās piejūras teritorijās, arī aizdevuma pieteicēju ienākumi parasti ir augstāki. Tas nenozīmē, ka reģionu pircēji veido pilnīgi atšķirīgu klientu grupu – drīzāk atšķiras iegādājamā īpašuma cena, platība un tips. Pilsētās ar augstāku cenu līmeni pircēji biežāk pieskaņo aizdevuma apmēru savām ilgtermiņa saistībām, bet lētākos reģionos svarīgāka kļūst īpašuma kvalitāte un nepieciešamo remontdarbu apjoms.

Nozīmīgs faktors ir arī pirmās iemaksas pieejamība. Citadeles dati liecina, ka 40% hipotekāro kredītņēmēju pirmo iemaksu veikuši 20% apmērā no īpašuma vērtības, bet 56% – mazāk nekā 20% apmērā. Reģionos šis jautājums var būt īpaši būtisks, jo, ja īpašuma novērtētā tirgus vērtība ir zemāka par darījuma cenu vai būvniecības izmaksām, nepieciešamā pirmā iemaksa var pieaugt. Tāpēc kredītņēmēja profils nav tikai vecums vai ienākumi – tikpat svarīga ir uzkrājumu pieejamība un spēja segt starpību starp bankas finansējumu un darījuma cenu.

Finansējuma nosacījumus nosaka īpašuma kvalitāte, nevis atrašanās vieta

Hipotekārā kredīta pieejamība reģionos nav atkarīga tikai no tā, cik tālu īpašums atrodas no Rīgas. Bankas vērtē īpašuma tehnisko stāvokli, tirgus vērtību, likviditāti un darījuma cenas atbilstību vērtējumam. Citadele norāda, ka jauna māja Cēsīs var saņemt labvēlīgākus finansējuma nosacījumus nekā tehniski vājāks īpašums Rīgā vai Pierīgā. Tas nozīmē, ka reģionos kvalitatīvs, labi uzturēts un tirgū pieprasīts īpašums var būt bankai pieņemamāks nodrošinājums nekā formāli labākā vietā esošs, bet sliktā stāvoklī esošs mājoklis.

Īpaši svarīga kļūst īpašuma tirgus vērtība. Ja neatkarīgs vērtētājs nosaka zemāku vērtību nekā pārdevēja prasītā cena, banka finansējumu parasti rēķina no vērtējuma, nevis no darījuma summas. Šādā situācijā pircējam pašam jāsedz lielāka starpība, kas praktiski nozīmē lielāku pirmo iemaksu. Citadeles standarta hipotekārā kredīta nosacījumos norādīts, ka finansējums var sasniegt līdz 75% no dzīvojamā īpašuma tirgus vērtības, savukārt kredīta termiņš var būt līdz 30 gadiem.

Attālākos reģionos šis jautājums kļūst vēl nozīmīgāks, jo īpašuma likviditāti ietekmē ne tikai ēkas stāvoklis, bet arī apkārtējais tirgus – cik daudz līdzīgu īpašumu tiek pārdoti, cik aktīvs ir vietējais pieprasījums un cik ātri īpašumu teorētiski varētu realizēt atkārtotas pārdošanas gadījumā. Citadele kā piemēru min īpašumus vairāk nekā 30 kilometru attālumā no apdzīvotām vietām, kur īpaša nozīme ir tam, vai tirgus vērtība atbilst darījuma cenai. Ja šī atbilstība nav pārliecinoša, pircējam var nākties piesaistīt lielākus paša līdzekļus vai pārskatīt izvēlēto īpašumu.

Reģionālās kreditēšanas pieejamību papildina arī ALTUM mājokļu aizdevumu programma reģionos, kas paredz finansējumu mājokļa iegādei ārpus Rīgas un Pierīgas. Programmas nosacījumi paredz aizdevumu līdz 74 000 eiro, pirmo iemaksu no 5% un termiņu līdz 30 gadiem, tādējādi daļai pircēju samazinot sākotnējo uzkrājumu slieksni. Vienlaikus arī šādā modelī īpašuma vērtība un tā piemērotība nodrošinājumam saglabā būtisku nozīmi, jo aizdevums tiek piešķirts konkrēta mājokļa iegādei un vērtēts pēc finanšu riska kritērijiem.